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旧城改造为什么慢原因竟和城市房价有关?
作者:admin    发布于:2023-10-19 14:11   

 

  大多数城市的旧城更新,一方面来源于城市官方的推动,另一方面,也取决于城市居民的经济实力和购买力,因为,旧城更新这件事,是需要多方利益参与其中的。

  通过我们对比发现,房价上涨的速度,往往与旧城改造的速度,是成正比的,也就是房价上涨越快,旧城改造、更新的速度也就越快。

  在大多数城市,都存在老城区和新城区的划分,很多住在老城的居民,不少都属于老房子,有的是步梯楼,有的是家属大院。

  而新城区的房子一般都是新开发的高层小区项目,有的户型还不小,以改善型房源居多,特点就是总价比较高。

  如果城市的房价上涨快,老城区的居民就更倾向于卖掉名下老旧的二手房,用于置换新城区的改善住房,这样一来,新城区的改善住房,能够迎来一波老城居民的购买力,而老城区的旧城改造包袱也会更小一些。

  老城居民在符合自己预期的价位行情,置换了自己名下的二手房,也能够有更充足的资金,冲击新城区的改善大户型,这对于新城区楼市也是一个利好,是一个相互促进的良性循环。

  反之,如果房价下跌,很多人都会选择持房观望或持币观望,一方面,老城居民不愿贱价卖房,没有更多的资金用于改善,另一方面,城市新的需求也想多观望观望,等房价降到谷底再买,因此,新城区的楼市也会不温不火。

  新迁入城市的刚需,很多人的经济实力,是够不上新城区的改善大户型的,能够一步到位的毕竟是少数,大多数都还是“先上车,后置换”的路径。

  城市房价上涨,根本不用担心新刚需买不起老城区的二手房,因为老城区的二手房,上涨的速度和阈值,都是有一定限度的,与新城区改善户型上涨的幅度和限度是不一样的。

  老旧房源的总价也是有天花板的,因此,新迁入城市的刚需,就算在房价上涨的行情下,上车老城区的二手房、刚需户型也是更容易的,毕竟,房东在行情好、心甘情愿卖房的前提下,成交实际价位都有更大的探讨空间。

  对于新购房的刚需而言,只要房价行情上涨,在不考虑新城区大户型改善住房的前提下,只看老城区二手房的话,那老城区将会出现更多的二手房源上市,可供挑选余地也会更大,货比三家,甚至会形成买方市场、房东竞争性降价的局面。

  开发商参与到旧城改造项目中,一定都是有利可图的,无利不起早,当利润率和回报率符合预期的条件下,开发商对于项目的投入,往往也更加大手笔,因为后续预期是能够挣到钱的。

  有一个现象是,在房价上行期间,无论旧城改造,还是新城建设,项目的质量、标准都是比较优质的,而在房价下行期,各种交房质量问题、交房纠纷就容易层出不穷。

  毕竟,开发商也要挣钱,当房价上行期,对项目建成后的回报预期是比较乐观的,因此在项目投入上,就容易下本下注,也更愿意参与到旧城改造项目中来。

  反之,房价下行,开发商可能都要重新掂量一下,旧城改造项目做下来,房子如果卖不出去或者降价卖,会不会亏本的问题了。

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